Sau khi Ngân hàng Nhà nước công bố Dự
thảo sửa đổi Thông tư 36, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã kiến
nghị trực tiếp tới Thống đốc Ngân hàng Nhà nước tỏ quan điểm lo lắng về
ảnh hưởng xấu của Thông tư tới thị trường và nền kinh tế trong trường
hợp được sửa đổi theo dự thảo.
VNREA đánh giá, nếu điều chỉnh Thông tư 36 theo hướng giảm mạnh trần
sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống
còn 40% và nâng cao hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về bất động sản
từ 150% lên 250%), chắc chắn sẽ có tác động tiêu cực tới thị trường bất
động sản.
Hơn thế, theo hiệp hội sẽ là bước đi ảnh hưởng xấu đến các nỗ lực và
các thành quả đã được Chính phủ, trong đó có công sức của Ngân hàng Nhà
nước, Bộ Xây dựng và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tạo dựng trong
tiến trình phục hồi thị trường bất động sản.
Dẫn số liệu tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã giảm từ năm
2017, hiệp hội này cho hay: "Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã
giảm từ năm 2017. Số liệu cho thấy, năm 2016, tín dụng chung tăng 12%
thì bất động sản gấp rưỡi 18% nhưng sang tới năm 2017, con số này ngược
lại, tín dụng chung tăng 18% nhưng bất động sản chỉ được 12%. Năm 2018,
tín dụng chung 12%, bất động sản còn có 5% và tới quý IV/2018 thậm chí
tín dụng bất động sản còn giảm 0,8%. Dòng vốn vào thị trường bất động
sản với chiều hướng như vậy sẽ rất khó khăn".
Nguồn tiền mua nhà hiện nay vẫn dựa nhiều vào vay ngân hàng (ảnh minh họa).
Trước những kiến nghị này, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ tín
dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước cho biết, bất động sản là lĩnh
vực tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng không có nghĩa ngân hàng hạn chế cho vay
đối với lĩnh vực này.
Việc hạn chế rủi ro của ngân hàng được kiểm soát bằng cách lựa chọn
dự án hiệu quả, chọn chủ đầu tư đủ năng lực mới xem xét giải ngân vốn.
Theo ông Hùng, hoạt động cho vay bất động sản hiện nay chia làm hai
loại, một là cho vay trực tiếp với các chủ đầu tư để kinh doanh bất động
sản, hai là cho vay thông qua tiêu dùng, phục vụ người dân mua, sửa
nhà.
Nếu tính ở cả hai loại hình này, đến cuối năm 2018, dư nợ tín dụng liên quan tới hoạt động bất động sản đã tăng tới 31,7%.
Trong đó, dư nợ đối với kinh doanh bất động sản được hạn chế, nhưng cho vay phục vụ người dân mua, sửa nhà vẫn được đẩy mạnh.
Điều này cũng đồng nghĩa với việc thúc đẩy nguồn tiêu thụ cho các dự
án bất động sản hiện nay. Thậm chí, các ngân hàng sẵn sàng bảo lãnh nhà
hình thành trong tương lai để phục vụ nhu cầu thực tế của người dân.
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế Ngân
hàng Nhà nước khẳng định, ngân hàng không thiếu vốn đối với bất động sản
nhưng chỉ cho vay với những chủ đầu tư đủ năng lực tài chính, những dự
án bất động sản đủ điều kiện hồ sơ, pháp lý rõ ràng.
Về thay đổi tỷ lệ an toàn vốn trong Dự thảo sửa đổi Thông tư 36,
trong đó có việc kiểm soát dòng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, ông
Hùng cho biết đây là định hướng của Chính phủ và phù hợp với kế hoạch
của Ngân hàng Nhà nước.
Ngoài ra, quy định này áp dụng cho toàn bộ lĩnh vực chứ không riêng
bất động sản. Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, quy định nhằm hướng dòng
tín dụng vào hình thức cho người dân vay tiêu dùng của lĩnh vực bất
động sản. Điều kiện tín dụng vào phân khúc 1-3 tỷ đồng/căn hộ nhằm tạo
điều kiện để chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.
Đây là loại sản phẩm trên thị trường đang thiếu và góp phần thúc đẩy chủ
đầu tư cung cấp mặt hàng này. Ngoài ra còn tạo điều kiện để người dân
có thể vay tiền ngân hàng mua căn hộ phục vụ cuộc sống.
Ông Hùng cho hay, lĩnh vực bất động sản đang mất cân đối khi các chủ
đầu tư đều xây dựng nhà ở thương mại cao cấp, khu du lịch, nghỉ dưỡng
nhưng thiếu nguồn cung với nhà thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội cho
người lao động.
Ngoài ra, hiện nay ở một số tỉnh, thành phố lớn, đặc biệt là TP.HCM
và các tỉnh ven biển việc điều chỉnh quy hoạch đất đai, hoàn thiện hồ sơ
xây dựng không đáp ứng được yêu cầu của ngân hàng.
"Khi không đáp ứng được yêu cầu thì ngân hàng không thể cho vay.
Trong khi đó, với các dự án đã đầy đủ thủ tục, ngân hàng vẫn tiếp tục
cho vay với cả chủ đầu tư và khách hàng mua. Với dự án có đất sạch, chủ
đầu tư đủ năng lực và khả năng sinh lời, ngân hàng sẽ giải ngân vốn. Do
quỹ đất sạch bị ảnh hưởng do chưa có quy hoạch rõ ràng nên ngân hàng
chưa thể giải ngân vốn", ông Hùng nhấn mạnh.
Thế nên việc sửa đổi Thông tư 36, ông Hùng cho biết nhằm đảm bảo an
toàn hệ thống và đưa về tỷ lệ 30%. Tỷ lệ sử dụng vốn này áp dụng với tất
cả lĩnh vực của nền kinh tế.